Si l’on souhaite investir dans le secteur de l’immobilier, l’acquisition de parts dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), est une alternative à l’achat direct de biens immobiliers.
Pour ce faire, l’investisseur peut avoir recours à diverses techniques d’acquisition, parmi lesquelles : l’achat au comptant, en souscrivant un emprunt, par le biais d’une assurance-vie ou en nue-propriété suite à un démembrement temporaire ou viager. Dans un contexte de transition démographique induit par le vieillissement de la population, le placement dans une SCPI en viager peut être une solution aux préoccupations sociales et financières des séniors.
La SCPI en viager : qu’est-ce que ça veut dire ?
Le démembrement viager en SCPI est une technique d’ingénierie patrimoniale qui consiste à séparer les « droits » sur les parts en SCPI en deux parties distinctes : la nue-propriété des parts et leur usufruit.
Le nu-propriétaire a la possibilité de disposer à sa guise des parts de SCPI (vente, don, etc.), tandis que l’usufruitier dispose uniquement du droit de bénéficier des dividendes générées par ces parts.
Durant la période de démembrement, l’usufruitier perçoit des dividendes qu’il doit déclarer comme revenu imposable, tandis que le nu-propriétaire, ne percevant pas de revenu, n’entre pas dans la base imposable de l’impôt sur la fortune immobilière.
À la différence du démembrement temporaire, la date de fin du démembrement viager n’est pas connue d’avance, elle s’achève suite au décès de l’usufruitier. À ce moment-là, le nu-propriétaire récupère la propriété des parts de SCPI et peut ainsi bénéficier de leurs revenus.
Les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit ont été fixées par l’administration fiscale selon un barème établi en fonction de l’âge de l’usufruitier : plus il est âgé, moins le pourcentage de l’usufruit est élevé.
Pourquoi investir dans une SCPI en viager ?
Investir dans une SCPI par démembrement viager présente de nombreux avantages, parmi lesquels :
- la décote : la valeur de la nue-propriété des parts de SCPI est inférieure à celles en pleine propriété, car le nu-propriétaire ne bénéficie pas des revenus du placement ;
- les avantages fiscaux : le démembrement permet d’exclure de sa base imposable les sommes investies en SCPI et de bénéficier des abattements sur les donations ;
- anticiper la transmission du patrimoine : en évitant les problèmes entre les héritiers liés à la transmission d’un patrimoine immobilier tangible ;
- investir sans subir la fiscalité : contrairement à un placement en pleine propriété, la nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier sans subir d’Impôt.
À qui s’adresse la SCPI en viager ?
En règle générale, les conseiller en gestion de patrimoine proposent ce type de placement à des clients cherchant à optimiser la transmission de leur patrimoine. Comme cité précédemment, l’atout principal de ce type d’opération est l’avantage fiscal induit par le démembrement.
Ainsi, des parents peuvent bénéficier de l’usufruit de leur placement comme revenu complémentaire, tout en partageant la nue-propriété entre les enfants de manière équitable en préparation de la transmission de leur patrimoine.
Dans un autre cas, suite à la cession d’un bien immobilier démembré, il est possible de placer les revenus de la vente sur des parts en SCPI au lieu de les partager entre propriétaire et usufruitier.
Enfin, les parents peuvent également réduire les frais de succession en effectuant une donation avant de donner la nue-propriété à leurs enfants.
Le montant de l’abattement sur les donations est déterminé par plusieurs critères, dont le lien de parenté entre les différentes personnes concernées par l’opération.
À titre d’exemple, l’époux ou l’épouse du donateur a droit à un abattement d’un montant de 80 724 €, tandis qu’un ascendant ou un enfant du donateur aura droit à 100 000 €.
Comment choisir sa SCPI en démembrement ?
Il s’agit de comparer les offres sur la base de certains ratios, tels que :
- le taux de distribution sur valeur de marché (TVDM) : qui sert à mesurer le rendement d’un placement ;
- le taux d’occupation financier (TOF) : qui permet d’évaluer une SCPI et son potentiel locatif ;
- ou encore la clé de répartition entre l’usufruit et la nue-propriété.
Avant d’effectuer un quelconque investissement, il est conseillé de se référer à un spécialiste, comme un conseiller en placement ou en gestion du patrimoine, ou d’utiliser un comparateur afin de trouver l’offre qui correspond le mieux à vos attentes.
La scission entre l’usufruit et la nue-propriété s’effectue généralement au moment de la souscription, mais peut être effectuée ultérieurement via un formulaire de don.